Servizio di acquisizione di tutta la documentazione inerente l’immobile in analisi. La stessa viene generalmente fornita direttamente dalla proprietà oppure si procede al recupero attraverso apposite istanze presentate presso privati ed enti pubblici preposti.

Detta documentazione viene poi analizzata ed inventariata a livello informatico in cartelle secondo i diversi ambiti trattati nel report di Due Diligence.

L’utilizzo di un corretto software di catalogazione della documentazione, con la possibilità del caricamento della relativa scansione su formato elettronico e la ricerca immediata del singolo documento, consente la riduzione drastica dei tempi sia in fase di Due Diligence che, successivamente, in fase di gestione dell’immobile.

Servizio di rilievo al fine di valutare il reale stato dei luoghi ed esprimere un giudizio sulla consistenza dello stato di fatto, verificare quanto analizzato nella documentazione, e riscontrare il rispetto delle normative.

L’attività di sopralluogo viene effettuata con l’ausilio di planimetrie e consiste nella verifica dimensionale, dei locali che compongono l’immobile, verifica delle destinazione d’uso, stato locativo, eventuali vincoli/servitù, stato manutentivo, dotazioni impiantistiche ed ambientali, inquadramento urbano, difformità edilizie rispetto alle planimetrie fornite ed informazioni riguardanti le caratteristiche costruttive del fabbricato.

Analisi multidisciplinare incrociata fra quelli che sono i dati reali riscontrati in sede di sopralluogo e quanto desumibile dal materiale fornito e reperito a seguito del recupero documentale.

La Due Diligence si suddivide nei seguenti ambiti di analisi:

• Tecnica di trasferibilità
• Amministrativa
• Strutturale - Sicurezza
• Impiantistica - Prevenzione incendi - Energetica
• Ambientale
• Manutentiva
• Stima dei costi necessari all'adeguamento

Verifica della titolarità dell’immobile e la presenza di eventuali pendenze e/o vincoli quali ipoteche, convenzioni, atti d’obbligo, servitù o eventuali restrizioni circa l’uso o la commerciabilità del bene, nonché analisi dello stato occupazionale.
In questo ambito vengono ricomprese le analisi catastali, edilizie, urbanistiche, ovvero la verifica di conformità ai sensi della L. 122/2010 e L. 120/2020 con eventuale rilascio delle relative dichiarazioni.

In questo ambito vengono ricompresi la verifica della presenza dell’Attestato di Prestazione Energetica in corso di validità e l’esame della prevenzione incendi con particolare riferimento alle relative normative vigenti.

Verifica dei regolamenti di condominio, super condominio, consortili e comprensoriali, ed individuazione degli aspetti concernenti parti comuni e loro utilizzo, servitù ed usi esclusivi, quote millesimali, spese, diritti ed obblighi spettanti ai condomini. Oltre all’analisi documentale descritta, viene verificata anche l’imposta comunale sugli immobili.

Verifica dei documenti strutturali obbligatori e individuazione di eventuali criticità rilevate in sede di sopralluogo.

Analisi di tutti gli impianti a servizio dell’immobile (elettrici ordinari e di emergenza, meccanici, di sollevamento, antincendio) con particolare riferimento alle norme relative alla progettazione, installazione e manutenzione degli stessi e con contestuale verifica della presenza delle relativa documentazione certificativa degli impianti stessi.

Verifica della presenza di eventuali passività ambientali, gravanti sull’area in cui è situato l’immobile in analisi, legate all’utilizzo attuale o passato, di materiali pericolosi per l’ambiente e per la salute pubblica. Nello specifico la stessa si compone dei seguenti ambiti d’indagine: gestione delle acque, emissioni in atmosfera, contaminazione del suolo, analisi di eventuali rifiuti presenti, materiali contenenti amianto, materiali contenenti fibre artificiali vetrose pericolose, materiali contenenti PCB-PCT, impianti contenenti ODS e GHG, radon.

Analisi dello stato di conservazione fisico dell’immobile, individuando i problemi che condizionano lo stato di uso, di conservazione e di salubrità del cespite, nel breve, medio e lungo termine

Insieme all’individuazione degli adeguamenti necessari a soddisfare i requisiti di conformità di un bene immobile, il rapporto di Due Diligence fornisce un’indicazione circa i costi da sostenere sia per le attività che si rendono necessarie ai fini della trasferibilità dello stesso, sia in relazione agli interventi consigliati ma caratterizzati da un grado di priorità secondario ai fini della buona riuscita dell’operazione immobiliare.

Servizio di rilievo del reale stato dei luoghi attraverso l’ausilio di planimetrie di supporto (planimetrie catastali, progetti) e opportuna strumentazione (misuratori laser per interni ed esterni, teodolite o stazioni integrate, ecc.). L’attività consiste nel rilevare lo stato locativo, effettuare misurazioni a campione o un rilievo architettonico ed effettuare un opportuno rilievo fotografico.

Servizio di trasformazione dell’immagine di una planimetria contenuta in un file .pdf (solitamente la planimetria catastale) in formato vettoriale, ovvero in un insieme di linee e polilinee definite dalle coordinate X e Y nel piano cartesiano. Detta planimetria viene poi dimensionata sulla base delle misurazioni prese in sito.

Il gruppo di lavoro, sulla base di quanto rilevato in sito, provvede a perimetrare attraverso polilinee i vari ambienti/aree/manufatti che costituiscono l’immobile differenziando tra destinazioni d’uso, dato catastale, conduttore (unità locata/sfitta), tipologia di area (coperta/scoperta, unità immobiliare/bene comune). Ciascuna polilinea definisce pertanto la superficie lorda di ciascun ambiente.

Tutte le informazioni contenute nel file .cad vengono estrapolate in un unico file .xls di riepilogo, in grado di fornire le dimensioni dell’immobile divise per: piano, destinazione d’uso, dato catastale, conduttore.

Il gruppo di lavoro associa ad ogni destinazione d’uso un opportuno coefficiente di ponderazione al fine di trasformare le superfici lorde calcolate, in superfici commerciali, utili ai fini di una valutazione immobiliare.

Il Regolamento di Condominio contiene le norme riguardanti l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun Condomino e la tutela del decoro dell’immobile.
Le Tabelle Millesimali derivano dalla determinazione delle superfici delle Unità Immobiliari alle quali vengono applicati determinati coefficienti riduttori i quali ne diminuiscono l’entità, trasformando la “superficie reale” in “superficie virtuale”.

Il processo di predisposizione del Regolamento di Condominio e delle relative Tabelle Millesimali si sviluppa principalmente in tre fasi:

1. Sopralluogo, il quale ha come oggetto:

• Accertamento delle superfici utili
• Accertamento relativo alla destinazione d'uso degli ambienti
• Accertamento relativo all'altezza dei vani
• Accertamento relativo all'orientamento dell'immobile
• Accertamento relativo alle vedute verso l'esterno
• Accertamento relativo alla luminosità degli ambienti
• Accertamento relativo agli impianti
• Accertamento relativo alle parti comuni ed ai beni comuni non censibili

2. Regolamento di Condominio, il quale ha come oggetto:

• La descrizione dell'uso delle parti comuni
• La ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun Condominio
• La tutela del decoro dell'edificio

3. Tabelle Millesimali, le quali hanno come oggetto:

• Millesimi della Proprietà generale
• Millesimi dell'utilizzo e della manutenzione delle scale
• Millesimi dell'utilizzo e della manutenzione dell'ascensore
• Millesimi dell'utilizzo e della manutenzione dell'impianto di riscaldamento
• Eventuali Tabelle Secondarie specifiche che si dovessero rendere necessarie al fine di considerare casi particolari