Technical Services root 17 Novembre 2022

TECHNICAL SERVICES

Siamo il partner tecnico ideale, avendo a disposizione una struttura specializzata in grado di garantire la massima efficacia delle attività, attraverso progettazione, pianificazione, organizzazione, coordinamento, direzione, esecuzione e controllo di tutte le attività necessarie per la conoscenza e la gestione dell’asset infrastrutturale e immobiliare e la relativa manutenzione e conduzione, attraverso una gestione organica e innovativa.

I nostri professionisti assistono i clienti, effettuando una serie di servizi aggiuntivi volti al recupero dell’intera documentazione inerente gli immobili oggetto di analisi con conseguente adeguamento legislativo degli stessi al fine del loro trasferimento, nonché determinazione delle superfici commerciali ai fini della valutazione immobiliare.

I servizi offerti sono così strutturati:

  • Accesso atti presso i diversi enti preposti
  • Regolarizzazione edilizia
  • Regolarizzazione catastale

Immobili

+ 10.000

Unità Immobiliari

+ 250.000
(25 U.II./Immobile)

superfici

+ 25.000.000 mq
(2.500 mq/Immobile)

Risorse

+ 25

DOCUMENTS RECOVERY DEPARTMENT

Offriamo al cliente un accurato servizio di recupero documentale su tutto il territorio nazionale mediante il deposito dell’istanza, reperimento e verifica documentazione, eventualmente mancante e/o incompleta, finalizzata alla eventuale successiva regolarizzazione edilizia presso vari enti, quali Comuni, Genio Civile, VV.FF., Conservatoria, Agenzia delle Entrate, Soprintendenza delle Belle Arti etc.

Il nostro reparto si occupa inoltre di:

  • Presentazione di richieste e recupero di Certificati di Destinazione Urbanistica e Certificati Urbanistici
  • Asseverazione del Certificato di Destinazione Urbanistica nell’ipotesi in cui non venga rilasciato dal Comune nei termini di legge
  • Deposito istanza in Comune ai fini recupero degli azzonamenti urbanistici, previsioni di piano, estratti di PRG/PGT/Strumenti attuativi e relativo stralcio NTA
  • Verifiche presso le competenti autorità pubbliche circa l’esistenza di vincoli storici, archeologici, paesaggistici, e reperimento, ove possibile, dei decreti in virtù dei quali sono stati imposti
  • Verifiche presso le competenti autorità pubbliche circa l’esistenza di vincoli idrogeologici, sismici ed aeroportuali, militari, etc
  • Reperimento di convenzioni urbanistiche
  • Ricerca e recupero atti di provenienza (atti di acquisto, atti di vendita, atti societari) e atti notarili in genere (atti ricognitivi, atti di deposito regolamento condominiale, atti relativi a costituzione di servitù / ricognizione di confini, etc.)
  • Ricerca e recupero di contratti di locazione c/o ufficio del Registro
  • Istanza volta al recupero di Certificato di Vincolo e relativa trascrizione mediante ispezione ipocatastale
  • Recupero foto aeree presso l’ I.G.M.

Il CDU è uno dei documenti richiesti in caso di compravendita di terreni che prevedano la presenza di fabbricati con almeno 5000 metri quadrati e che costituiscano pertinenza di edifici censiti con l’obiettivo di evitare abusi nell’utilizzo del terreno ed informare l’acquirente sull’eventuale presenza di limiti sulla possibilità di costruire oltre ad eventuali vincoli.

Il certificato può essere richiesto esclusivamente dal proprietario del terreno o eventualmente da un delegato dello stesso. La richiesta può essere presentata presso gli Uffici di competenza sia in modalità cartacea, sia telematica e deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni della relativa domanda, ha validità per un anno dalla dato di rilascio, salvo che non ci siano state modifiche negli strumenti urbanistici. In caso non venisse rispettata la scadenza dal Comune il certificato può essere sostituito da un’autodichiarazione sostitutiva di cdu redatta da un tecnico abilitato.

In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione redatta da un tecnico abilitato attestante l’avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l’inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.

L’accesso agli atti è un procedimento disciplinato dalla Legge n. 241 del 1990, “Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi” mediante il quale qualunque cittadino può prendere visione dei documenti amministrativi in possesso della pubblica amministrazione che li detiene ed estrarne copia dimostrando di avere un interesse diretto, concreto e attuale alla sua consultazione.

Questa procedura è stata introdotta in virtù del principio di trasparenza che deve improntare tutta l’attività delle pubbliche amministrazioni con la quale il cittadino può prendere visione o estrarre copia dei provvedimenti edilizi e urbanistici: vecchie licenze o concessioni edilizie, condoni, certificati di agibilità, ecc.

Per effettuare un accesso agli atti bisogna presentare richiesta all’Amministrazione o all’ Ente che detiene i documenti mediante apposita modulistica ed indicare obbligatoriamente l’ufficio a cui è rivolta la domanda, le generalità, la motivazione della richiesta, gli estremi dei documenti richiesti necessari per consentirne l’individuazione, oltre ad indicare anche se si richiede una copia, in carta semplice o in bollo. Compilata e firmata, la domanda può essere presentata a mano presso l’Ente di competenza o per via telematica.

Successivamente, l’Amministrazione Pubblica può accogliere la richiesta, respingerla, se riguarda documenti esclusi dal diritto di accesso, limitarla all’accoglimento solo di una parte dei documenti richiesti, differirla nel tempo per motivi legati alla propria organizzazione interna.

Inoltre è previsto anche il silenzio–rifiuto, cioè se l’amministrazione non risponde entro 30 giorni, vuol dire che la richiesta è stata respinta.

In caso affermativo, invece, l’Amministrazione risponderà indicando l’Ufficio presso il quale recarsi previo appuntamento. Recuperata la documentazione sarà verificata e successivamente catalogata.

Le copie degli atti notarili sono rilasciate dal notaio presso il quale l’atto è stato stipulato. Quando però il notaio ha cessato l’attività, oppure si è trasferito in altro distretto notarile, le copie possono essere richieste tramite apposita modulistica solo dall’archivio notarile del distretto ove il notaio operava all’epoca della stipula, indicando tutte le informazioni utili per la ricerca.

L’Istituto Geografico Militare conserva circa 300.000 foto aeree del territorio nazionale scattate negli anni compresi tra il 1927 e il 2010. La consultazione e ricerca delle foto aeree può avvenire online tramite il portale dell’Istituto Geografico Militare.

FRANCESCO CIURLIA

HEAD OF DOCUMENTS RECOVERY DEPARTMENT

Nel settore immobiliare dal 2004, attualmente copre il ruolo manageriale del reparto accesso agli atti con ottime capacità di gestire e risolvere tutte le problematiche amministrative e burocratiche, specializzato in ambito edilizio e nel recupero documentale presso le Amministrazioni Pubbliche e Private su tutto il territorio nazionale.

In ITALY RE dal 2019 con ruolo di HEAD OF DOCUMENTS RECOVERY DEPARTMENT delle diverse sedi principali Nazionali.

BUILDING REGULARISATIONS DEPARTMENT

Proponiamo indagini, analisi e azioni urbanistico-edilizie per la gestione sia di singole unità che di interi patrimoni immobiliari. Il nostro focus è quello di offrire al cliente una consulenza tecnica e specialistica, modellata sulla base delle singole esigenze, tramite il nostro team multidisciplinare specializzato.

  • Screening della documentazione edilizio-urbanistica
  • Rilievi architettonici e fotografici
  • Relazioni con la pubblica amministrazione
  • Redazione di istanze edilizie
  • Monitoraggio degli iter burocratici
  • Relazioni di rispondenza edilizia
  • Approfondimenti urbanistici-edilizi e tecnici
  • Recupero della documentazione
  • Analisi della documentazione

Attività di recupero della documentazione necessaria basandosi su database informatici e sul materiale in possesso del cliente.
Attività di accesso atti presso enti pubblici quali: Comuni, Genio Civile, Archivi di Stato. ecc.

Attività di inventariazione e catalogazione della documentazione reperita e fornita. Analisi dei contenuti per ricostruire la storia urbanistico-edilizia degli immobili e verifica della loro conformità e completezza.

  • Attività di rilievo e sopralluoghi
  • Restituzione digitale dei rilievi
  • Analisi delle risultanze di sopralluogo

Organizzazione del materiale propedeutico all’attività e successivo rilievo architettonico-strumentale da parte di tecnici qualificati.

Restituzione grafica in CAD delle componenti planimetriche e prospettiche dell’edificio, derivanti dalle risultanze dei rilievi architettonici e fotografici.

Confronto tra lo stato dei luoghi degli immobili, derivante dalle risultanze di sopralluogo, ed i titoli edilizi di riferimento, al fine di verificare la conformità edilizia dei cespiti in esame.

APPUNTAMENTI CON GLI ENTI PUBBLICI (COMUNI, PROVINCE, REGIONI, ETC.)

 

Organizzazione del materiale propedeutico all’attività in base alle analisi edilizie effettuate, grazie a tecnici specializzati.

Confronto e negoziazione con la Pubblica Amministrazione al fine di individuare il corretto iter da seguire per le regolarizzazioni.

PRATICHE EDILIZIE – PAESAGGISTICHE E ACQUISIZIONE DI NULLAOSTA

 

Redazione delle pratiche edilizie, a firma di tecnico abilitato, necessarie alla regolarizzazione degli immobili (Accertamento di conformità, Segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata in sanatoria), compreso quanto necessario per il reperimento di eventuali autorizzazioni paesaggistiche o da parte di enti terzi quali Soprintendenze, aziende sanitarie o enti locali.

AVANZAMENTO ISTRUTTORIA EDILIZIA

 

Attività di monitoraggio, con la Pubblica Amministrazione, dell’iter di approvazione delle istanze presentate, con eventuali integrazioni documentali.
Verifica del buon esito delle procedure di sanatoria inoltrate, qualora le stesse non prevedano un rilascio.

RILASCIO DI ATTESTAZIONE DI CONFORMITÀ

 

Redazione ed emissione delle relazioni di rispondenza, a firma di tecnico abilitato, per attestare la conformità edilizia relativa agli immobili oggetto di analisi o di iter regolarizzativo.

  • Analisi urbanistica
  • Ipotesi di sviluppi e riconversioni urbanistiche
  • Approfondimenti tecnici

Analisi della normativa urbanistica dalla scala nazionale a quella locale. Approfondimenti degli strumenti di pianificazione territoriale (Piani Regolatori Comunali, Piani Paesaggistici, Piani Provinciali ecc.) e verifica della coerenza fra gli stessi.

Studi di fattibilità urbanistici ed edilizi per verificare le potenzialità di un determinato sito o immobile, con conseguenti ipotesi e proposte di scenari attuabili.

Relazioni ed analisi tecniche, mirate ad uno specifico aspetto edilizio o urbanistico, con conseguenti adeguamenti in base alla normativa di riferimento.

CADASTRAL REGULARISATIONS DEPARTMENT

La struttura della società è specializzata nell’analisi catastale di qualsiasi tipologia di immobile ed alla successiva redazione di pratiche di aggiornamento sia al catasto terreni che al catasto fabbricati.

Inoltre, grazie all’abilitazione sul portale telematico dell’Agenzia delle Entrate, siamo in grado di reperire in autonomia la documentazione catastale aggiornata (visure, planimetrie ecc.) oltre alla presentazione telematica di tutti gli atti di aggiornamento. In ambito catastale, svolgiamo inoltre:

  • Rilievi topografici
  • Riconfinamenti/tracciamenti
  • Accatastamenti ex novo e variazioni catastali a chiusura di lavori edili
  • Variazioni catastali a seguito del deposito di pratiche edilizia in sanatoria
  • Divisioni e fusioni immobiliari
  • Accatastamento fabbricati mai dichiarati
  • Verifica della conformità catastale (L.122/10) per trasferimenti immobiliari
  • Volture catastali
  • Correzione errori di natura catastale (indirizzo, consistenza immobiliare, superfici ecc.)
  • Variazioni per l’abbattimento della rendita catastale sulle categorie speciali “D” (ove ammesso)
  • Risoluzione di accertamenti catastali
  • Analisi preliminare
  • Tipologie di rilievo
  • Il fine del rilievo topografico

Servizio di recupero della documentazione messa a disposizione dalla proprietà inerente all’oggetto del rilievo quale documentazione inerente a precedenti atti di aggiornamento al catasto terreni, visure storiche, estratti di mappa e di tutta la documentazione inerente al sito.

Nel caso in cui la documentazione fornita dalla proprietà risultasse carente si procede, mediante la piattaforma Sister messa a disposizione dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio, al recupero di tutta la documentazione mancante

Tramite il rilievo topografico si raccolgono tutti i dati necessari per poter effettuare la rappresentazione dello stato dei luoghi mediante l’identificazione di tutti gli elementi presenti sull’appezzamento di terreno, quali fabbricati, recinzioni, strade, fossi, termini, punti fiduciali ecc.

Vengono utilizzate diverse strumentazioni per effettuare i rilievi topografici, quali:

 

  • Strumentazione GPS (rilievo mediante l’utilizzazione dei satelliti)
  • Stazione totale (classici rilievi celerimetrici)
  • Laser scanner (misurare la posizione di un punto calcolando il tempo che passa tra l’emissione di un raggio laser, l’urto sull’oggetto da rilevare e il rientro, dopo il rimbalzo, al punto di partenza)
  • Drone (oggetto volente dotato di macchina fotografica che permette il rilievo aerofotogrammetrico)

Il rilievo topografico viene effettuato per la successiva predisposizione di:

  • Piano quotato: rappresentazione dello stato dei luoghi; in questa casistica vengono fornite informazioni quali coordinate dei punti e quote altimetriche oltre all’identificazione e rappresentazione dei manufatti e di tutti gli elementi presenti sul sito oggetto di rilievo)
  • Tipo mappale: inserimento sull’estratto di mappa di tutti i manufatti non rappresentati graficamente; tale aggiornamento viene elaborato tramite la procedura Pregeo
  • Tipo di frazionamento: Il frazionamento catastale di un terreno riguarda la divisione di un singolo lotto in due o più lotti più piccoli con la conseguente creazione di due o più particelle/mappali e viene elaborato tramite procedura Pregeo
  • Verifica dei confini: sovrapposizione del rilievo topografico sull’estratto di mappa per la verifica del posizionamento dei fabbricati e recinzioni rispetto ai confini catastali
  • Riconfinamenti
  • Tracciamenti

Servizio di ripristino dei confini catastali (sagome delle particelle rappresentate sull’estratto di mappa) rendendoli visibili tramite l’apposizione di picchetti o termini di proprietà; solitamente tale procedura viene utilizzata nella situazione di contraddittorio con i proprietari delle particelle confinanti o semplicemente per materializzare il confine. La stessa procedura viene utilizzata per i tracciamenti.

Servizio di materializzazione in loco di quanto progettato, ovvero l’identificazione degli spigoli dei fabbricati e delle recinzioni da realizzare ex novo.

  • Accatastamento ex novo - variazione al catasto fabbricati con modalità "accatastamento"
  • Variazione catastale a chiusura di opere edili

Servizio di predisposizione e deposito presso l’A.d.E. di pratica Do.C.Fa. con modalità “Accatastamento” con la quale oltre a dichiarare ex novo il fabbricato in A.d.E mediante la presentazione delle planimetrie catastali, viene attribuita la rendita catastale all’immobile e viene altresì attribuita l’intestazione catastale. Per gli accatastamenti viene attribuito un nuovo identificativo in quanto mai esistito al catasto fabbricati (numero di particella allineata con quello presente al catasto terreni).

Aspetto importante risulta essere la tempistica di deposito della pratica presso l’A.d.E. in quanto la registrazione della pratica deve avvenire entro 30 giorni dalla data di fine lavori; oltre tale data viene applicata la sanzione.

Servizio di predisposizione e deposito presso l’A.d.E. di pratica Do.C.Fa. con modalità “Variazione” con la quale viene variata la planimetria catastale di un immobile già precedentemente censito in A.d.E. ed aggiornata la rendita catastale; in questa casistica l’intestazione risulta già presente in banca dati pertanto non può essere variata (nel caso di variazione dell’intestazione occorrerà procedere con la Voltura).

PRATICHE DO.C.FA. IN “SANATORIA”

 

Servizio di predisposizione e deposito presso l’A.d.E. conseguente al deposito della pratica edilizia in sanatoria presso il Comune a lavori già eseguiti. Viene pertanto predisposta la pratica Do.C.Fa. con modalità “Variazione” con la quale viene variata la planimetria catastale di un immobile già precedentemente censito in A.d.E. ed aggiornata la rendita catastale; in questa casistica l’intestazione risulta già presente pertanto non è possibile attribuire diversa intestazione catastale (nel caso di variazione dell’intestazione occorrerà procedere con la Voltura).

PRATICHE DO.C.FA. PER “VARIAZIONE”

 

Predisposizione e deposito presso l’A.d.E. di pratica Do.C.Fa che comportano la divisione o l'annessione di immobili. Vengono spesso richieste in caso di successioni ereditarie o particolari esigenze a seguito di variazione del layout degli immobili.

 

ACCATASTAMENTO FABBRICATI “FANTASMA”

 

Predisposizione e deposito presso l’A.d.E. di pratica Do.C.Fa. con modalità “Variazione” con la quale viene rappresentata ex novo la planimetria catastale ed aggiornata la rendita catastale presunta attribuita dall’A.d.E. in fase di foto identificazione aerea del fabbricato.

I titolari di diritti reali sulle particelle iscritte al Catasto terreni e presenti nelle liste pubblicate avrebbero dovuto dichiarare i fabbricati presenti sulle stesse al Catasto edilizio urbano entro il 30 aprile 2011.

  • Rilievo interno ed architettonico
  • Verifica della conformità catastale (L.122/10)

Servizi di rilievo delle caratteristiche geometriche ed architettoniche dei fabbricati (rilievo delle sagome di fabbricati, del layout interno ecc.) per permetterne la verifica della conformità catastale rispetto alle planimetrie presenti in banca dati.

Servizio di emissione della dichiarazione L.122/10 con allegate le visure e planimetrie catastali; La conformità catastale è condizione essenziale per stipulare un valido atto di trasferimento immobiliare. Esiste pertanto l’obbligo di conformità catastale previsto negli atti notarili di compravendita dall’art. 29 comma 1 bis L. 52/85, come modificata dal D.L. n. 78/10, convertito in L. n. 122/10.

In fase di analisi viene verificata, oltre alla conformazione dell’immobile, anche i dati presenti in visura catastale, ovvero i dati catastali, la categoria, i dati di classamento e la rendita catastale; non ostative alla dichiarazione L.122/10 risulta essere la toponomastica, l’indicazione delle coerenze e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita catastale.

Servizio di predisposizione e deposito presso l A.d.E. di voltura catastale mediante la domanda di voltura a seguito della variazione di un determinato diritto reale su un bene immobile, per esempio dopo un atto di compravendita, il trasferimento di un usufrutto o la presenza di una successione.

ISTANZA CATASTALE

 

Servizio di predisposizione e deposito presso l’A.d.E. di istanza catastale (terreni o fabbricati) che ha l’utilità di rettificare eventuali errori presenti nei documenti catastali. Questa procedura è necessaria, quindi, in tutti i casi in cui si riscontrano evidenti incoerenze nella situazione catastale dei propri immobili (ad esempio errori nella denominazione delle ditte catastali, variazione del toponimo, mancato caricamento di precedenti atti di aggiornamento ecc.); tali incoerenze possono essere generate dall’A.d.E. oppure dal professionista che ha depositato un determinato atto di aggiornamento (in quest’ultimo caso l’istanza sarà in bollo).

L’istanza catastale verrà presentata in modalità cartacea oppure a mezzo PEC.

  • Sopralluogo
  • Abbattimento della rendita catastale

Servizi di rilievo per l’identificazione in loco delle componenti impiantistiche e locali tecnici, attività propedeutica all’abbattimento della rendita catastale e pertanto un risparmio sul versamento dell’imposta IMU.

Servizio di predisposizione e deposito presso l’A.d.E. di pratiche Do.C.Fa. propedeutiche all’abbattimento della rendita catastale generando pertanto un risparmio per il cliente in termini di imposta IMU mediante l’applicazione delle seguenti circolari:

  • Circolare 2/E del 01/02/2016: identificazione degli impianti “imbullonati” funzionali allo specifico processo produttivo da escludere dalla stima catastale – trattasi dei “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”. Si tratta di quelle componenti, di natura essenzialmente impiantistica, che assolvono a specifiche funzioni nell’ambito di un determinato processo produttivo e che non conferiscono all’immobile una utilità comunque apprezzabile, anche in caso di modifica del ciclo produttivo svolto al suo interno. Tali componenti sono, pertanto, da escludere dalla stima, indipendentemente dalla loro rilevanza dimensionale (ad esempio nelle industrie manifatturiere sono esclusi dalla stima tutti i macchinari, le attrezzature e gli impianti costituenti le linee produttive, indipendentemente dalla tipologia considerata. Tra questi, i sistemi di automazione e propulsione, le pompe, i motori elettrici, i carriponte e le gru, le apparecchiature mobili e i sistemi robotizzati, le macchine continue, nonché i macchinari per la miscelazione, la macinazione, la pressatura, la formatura, il taglio, la tornitura, la laminazione, la tessitura, la cottura e l’essicazione dei prodotti)
  • Circolare 18/E del 8/06/2017 - Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione: L’A.d.E. permette di escludere dalla stima catastale i locali (porzioni di immobile) o immobili che costituiscono infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione già censiti al Catasto Edilizio Urbano (ad esempio per le centrali telefoniche); tale operazione prevede l’attribuzione a tali porzioni immobiliari, della categoria F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, senza attribuzione di rendita).

ACCERTAMENTI E RICORSI

 

Servizio di assistenza al cliente in caso di accertamento catastale ricevuto dall’A.d.E. contenente la ridefinizione della rendita catastale (per le categorie catastali speciali). In questa casistica l’A.d.E. entro 1 anno dalla registrazione della pratica Do.C.Fa. potrebbe procedere all’inoltro dell’accertamento contenente la ridefinizione della rendita catastale.

Il servizio di assistenza prevede il deposito, entro 60 giorni dalla notifica dell’accertamento, presso l’Ufficio Provinciale del Territorio (che ha emesso la comunicazione) del ricorso per poi costituirsi in giudizio entro il mese successivo e venire a conoscenza dell’esito della causa che può essere vinta, persa o può avvenire una mediazione tra la rendita catastale proposta con la pratica Do.C.Fa. e quella accertata.

ANDREA NAPOLI

HEAD OF CADASTRAL REGULARISATIONS DEPARTMENT

Nel settore immobiliare dal 2009, attualmente in ruoli manageriali sulle regolarizzazioni catastali.
Specializzato nell’analisi catastale e nelle regolarizzazioni al catasto terreni ed al catasto fabbricati; ho eseguito interventi di accatastamento di grandi immobili in categoria ordinaria e speciale di ogni genere. Possiedo ottime capacità di problem solving, aspetto fondamentale per rendere conformi gli immobili e pertanto trasferibili.

In ITALY RE dal 2010 con ruolo di HEAD OF CADASTRAL REGULARISATION DEPARTMENT delle diverse sedi principali Nazionali.